Siamlife

2007 l'annee du Condominium ???

(mise a jour septembre 2012 puis en 2014)

Depuis quelques annees, Bangkok grandit a vu d'oeil, la crise economique de 1997 etant loin "derriere", la ville se transforme et les quartiers residentiels explosent avec des investisseurs etrangers toujours plus nombreux.

La classe moyenne ( la "Sky train Generation") est en plein essor comme un peu partout en Asie, l'abandon de la cellule familiale devient habituel et la vie a l'Occidentale est largement rependu; Si Bangkok y gagne en proprete (pas mal d'endroits devenaient insalubres) la ville y perds en authenticite...

Le prix du m2 tourne desormais autour de 50.000 baths (1.200 �) et un appartement d'une chambre se negocie souvent autour de 4 millions de baths, une somme qui ne fait en rien reculer les acquereurs car les taux de prets, s'ils restent assez eleves pour le pays sont moins chers que pour l'achat d'une voiture !

Les prix ont doubles en 10 ans et nombres de professionnels pensent que l'achat d'une maison individuelle est de loin plus abordable, d'autant que certains condos  vieillissent mal, les Thaïlandais n'ayant pas encore admis la notion "d'entretien", ils refusent souvent d'entreprendre des travaux qui permettent de garder un immeuble convenable au fil du temps; Lors des assemblees, il faut mettre 300, voir 500 personnes d'accord afin de voter des travaux eventuels, il est alors complique d'obtenir une majorite...  le choix du constructeur sera donc primordial d'autant que certains ont des normes parfois plus severes qu'en Europe !

A mi juillet , pres de 40.000 logements de ce type sont disponibles dans toutes la ville et il existe une possibilite d'extention rapide de plus de 20.000 autres, des chiffres qui donnent le frisson mais qui sont pourtant bien réalistes !

Les projets sont parfois pharaoniques mais il y a aussi le revers de la medaille: de nombreuses constructions qui debutent et qui, faute d'argent ou parce que le constructeur a vu trop grand, s'arretent net, des projets pour lesquels les entrepreneurs n'ont pas les reins assez solides et ne peuvent supporter les inevitables couts supplementaires en raison de leur manque d'experience...

Des exemples frappant mais que tout le monde peut voir en se promenant en ville ou sur le fleuve comme ici le long du Chao Praya ....

les malheureux acquereurs entament alors des proces sans fin, depensent des sommes astronomiques pour essayer de recuperer leur mise de depart mais ici nous sommes en Thaïlande et les lois peuvent s'avereent parfois bien differentes...

L'histoire du Condominium remonte aux annees 1970 pour les premieres constructions,  date a laquelle aucun Thaïlandais, aussi riche soit-il, ne voulait  entendre parler de ces tours de béton qui allaient à plus ou moins long terme le désolidarisé du socle familial - Ils ne deviendront populaire qu'a partir de 1979 avec un pic d'achat qui pour le moment reste la meilleur annee en 1993.

2005 - aux alentours de Sathorn , le grand chantier commence !

Quelques mois plus tard... les travaux avancent vite !!

Ci-dessus on peut voir la maquette concu il y a quelques années et qui doit moderniser et aseptiser le carrefour de Thanon "Sathorn"/ thanon "Narathiwat" - ci-dessous, un premier batiment qui se construit depuis maintenant 2 ans par la "Bouygues-Thai" . 

Novembre 2007 : si l'apparence n'est pas tres attirante au premier abord, les appartements sont eux, vendu à près de 85 %  (dont plus de 50% aux Thaïlandais, les 49% restants etant donc destines aux Etrangers)!!

Décembre 2007: la tour a bien avancee...

Comme on peut le voir sur le projet ci-dessus, il reste encore du travail car d'autres batiments vont être construit juste à côté ...

Les travaux de démolition ont d'ailleurs commencés à 100 m de là, juste devant l'ancienne ambassade de Russie - le terrain verra tres prochainement la naissance du beau projet que vous avez pu voir juste au dessus.

Décembre 2007: les fondations avancent à grand pas !

Le tout gerer par la filiale de Bouygues en Asie qui s'est vu confier, en plus des réalisations actuelles, la réalisation des trois plus hautes tours condominiums de la ville (241 m de haut, 400 logements sur 65 étages avec une piscine olympique intérieure, un tennis et comme il est de plus en plus courant de faire, une piste de jogging  ...!) pour un contrat total de quelques 75 millions d'� !!

Bouygues est la 3° entreprise de batiment en Thailande avec un chiffre d'affaire de près de 60 millions d'� en 2005, depuis longtemps acteur en Asie du Sud-Est Bouygues était auparavant plus tourné vers les grandes constructions de travaux publics en particulier à Hong Kong, Singapour et même en Corée du Sud. 

Juillet 2007: non loin de Kao San... depuis des mois cette epave branlante au dessus de la tête de milliers de touristes qui passent sans se rendre compte de rien sera sans doute la  prochaine "victime" des pelleteuses à l'angle de Thanon "Phra Sumen" et "Chak Krapong" - détruit petit à petit ce batiment est devenu  trop dangeureux avec ses morceaux de facades en equilibre au dessus des piétons et d'une circulation toujours plus embouteillée....

2012: le premier batiment est desormais termine mais il reste encore quelques opportunites alors... non, le batiment ne penche pas, il sagit juste de ma photo - on peut desormais trouver des appartements a revendre (souvent les plus petites unites) autour de 90.000/100.000 baths le m2 meme si le prix reste en moyenne autour de 130.000 baths /m2.

CBRE: Un autre groupe "reconnu" dans le pays avec notement les 39 etages de la Q House de Langsuan Road a l'architecture originale et offrant des surfaces allant jusqu'a 450 m2... ou divers realisations sur Phuket.

2013: Vu d'en haut , le projet termine !

LOCATION de CONDOMINIUMS 

SILOM CONVENT : un studio de 25 m2 vous coutera ici entre 25.000 et 50.000 baths , une adresse bien placee, non loin du BTS , propre  - nettoyage general 1 fois par semaine -  pas de piscine  - quartier appele a prendre de l'expantion et a voir ses Sois disparaitre a moyen terme - Plus d'infos ici .

"MN RESIDENCE"   (80 soi samsen 5)   : un immeuble pas récent mais qui tient la route et qui propose des appartements anciens / rénovés pour un prix interessant - assez calme et proche du Chao Praya - 6.000/8.000 baths par mois pour un 2 pièces - 6662/ 628 7800 -

CHINA HOUSE II  Dans le quartier de Sathorn/Convent la "Chin House II" est une résidence de luxe avec des prestations qui vont avec -  sauna/fitness/piscine mais des tarifs eleves (normal vu la qualité) - de 45.000 (studio) a 95.000 baths pour 2 chambres) - petite réduction possible si "long terme" - infos ici .

- SITARA PLACE: (Ratchadaphisek Soi 3) Un condo agreable avec des tarifs "a la carte" qui commencent a 11.000 baths par mois pour un studio d'environ 40 m2 bien equipe et avec un petit blacon - plus d'infos sur leur site .

"SUPALAI ORIENTAL PLACE" (515 soi suanplu 8)  Bel immeuble récent avec de beaux appartements bien meublés avec gout dans le style Thaïlandais moderne avec une belle vue sur la ville -calme - grand batiment de prés de 350 appartements - Piscine, sauna, salle de gymnastique au 17° étage - studio (16.000 baths) et 2 chambres (28.000 baths) - location a l'annee uniquement - 02/679 3072 ou 02/679 3073

Toujours bon a savoir...

- Votre contrat sera d'1 an (plus rarement de 6 mois) et si vous partez avant... vous n'aurez droit a aucune remise !

- la caution nescessaire à l'entree dans les lieux est en general de 2/ 3 mois + un mois de loyer a payer en avance.

- vous payerez la consommation d'electricite (7 baths/l'unite en moyenne) et d'eau (17 baths /unite) en plus tout comme le telephone.

- si vous voulez internet comptez en moyenne 200 baths / mois pour une connexion performante.

- si vous cassez quelque chose, ce sera a votre charge evidement.

ACHAT CONDOMINIUM

- Vous desirez acquerir un appartement sans vous lancer dans de longues recherches, le meilleur moyen est de s'adresser a un professionnel serieux et repute, entre bonne adresse, vous pouvez contactez Vauban Immobilier ou  AIT, specialises sur Phuket et la region de Hua Hin mais qui saura vous diriger vers les bonnes personnes le cas echeant (agence Francaise) - acceuil agreable, conseils pertinents, etc... l'autre solution est de faire appel a un avocat (reconnu) qui vous guidera et vous permettra de verifier que vous n'avez oublier aucun document - Si vous decidez de vous lancer dans l'aventure par vous meme, le parcours risque d'etre seme d'embuches d'autant que la plupart des papiers sont en Thaï et qu'il est fortement conseille de passer par le Land Departement avant tout versement d'argent (la totalite de la somme devra egalement etre transfere dans le pays en tant que "foreign currency" - la banque vous fournira un "Foreign Exchange Transaction" qu'il faudra la encore presente au Land Department);  

- Sachez qu'un etranger ne peut en principe pas acquerir un terrain ou une maison en son propre nom a moins de monter une societe et d'en devenir alors "actionnaire" - Il faudra alors trouver au minimum 7 personnes physiques ou morales dont les actionnaires Thaïs seront en majorite (51 % du capital de la societe) - L'autre solution est la fameuse location longue duree de 30 ans en principe renouvelable 2 fois mais ...

- Evitez d'acheter sur plan si vous n'etes pas certain du constructeur, on ne compte plus les exemples de condo inacheves... verifier qu'il n'existe pas de signes d'inondation (sacs de sables empiles dans les parties communes, etc...)

- Bonne nouvelle maintenant, il n'existe (pour le moment !) pas d'impot foncier (les charges sont quant a elles tres faibles - generalement  entre 35 a 55 baths du m2) sauf sur les transferts de proprietes (2%) qui sont calcules sur la valeur d'imposition de la propriete, quasiment toujours sous la valeur du marche !

NOUVELLE LEGISLATION THAÏLANDAISE DEPUIS 2006

1. Acquisition fonciere

Le 25 mai 2006 une reglementation issue du ministre de l'interieur requiere de toute société dont l'actionnariat est partiellement détenu par un ou plusieurs investisseurs étrangers, de prouver l'origine des fonds utilisés pour l'acquisition d'un terrain. En pratique, s'il apparaît qu'un étranger détient des actions ou est administrateur d'une entité dont l'activité nécessite l'achat d'un terrain en Thaïlande (excepté les sociétés listées sur le marché boursier ou réalisant une acquisition sous un régime juridique particulier), l'officier du cadastre est alors en droit d'opérer une enquête sur les sources de revenus des actionnaires thaïs (salaire, héritage, prêt, etc.) et en conséquence accepter ou refuser la transaction.

De plus, toujours dans le cadre d'une acquisition foncière, l'administrateur de la société peut également être soumis à une telle enquête et les bilans fiscaux et comptables de la société peuvent être requis par les officiers du cadastre. Si les fonds proviennent d'un investisseur étranger, il faudra alors apporter la preuve d'un transfert depuis l'étranger.

2. Creation d'entites juridiques

Le 15 août 2006 le Ministère du Commerce a mis en vigueur une procédure d'inspection sur les sources d'investissement dans le cadre de la souscription du capital d'une société dont l'actionnariat étranger est égal ou supérieur à 40 %, et/ou dans laquelle au moins un administrateur autorisé à signer est un étranger.

Pour toute société répondant à l'un de ces critères, l'ensemble des actionnaires thaïs doivent déclarer la source de leur investissement : copie de leurs relevés bancaires de plus de 6 mois à l'avance, document émis par la banque certifiant leur statut financier ou tout autre moyen de preuve dans le capital de la société avant enregistrement.

3. Transactions bancaires transnationales

Le 18 décembre 2006 la banque de Thaïlande a adopté en vue de maintenir la stabilite du baht une mesure mettant en place une obligation de réserve sur les investissements transnationaux de court terme vers la Thaïlande - En vertu de cette nouvelle réglementation, toute devise étrangère échangée en baht pour un montant de plus de 20,000 USD doit faire l'objet d'une retenue de 30 % pour une duree minimum d'un an a l'exception des transactions suivantes :

- Transactions de devises etrangeres liees aux activites de compte « current », y compris les transactions en échange de biens, services, revenus, transferts et aide,
- Flux financiers en vue d'investissement dans le capital de sociétés listées sur le marche boursier thaïlandais,
- Investissement etranger direct définis en tant qu'investissement de non-résidents dans des entités locales dans lesquelles l'investisseur détient au moins 10 % du capital et détient un pouvoir de management,
- Investissement dans l'immobilier (terrains ou condominiums, excepté fonds d'investissement immobiliers),
- Emprunt de devises étrangères conclu avant le 19 décembre 2006,
- Transactions d'échange de devises associées à des contrats de clôture de change avec les mêmes institutions financières,
- Devises étrangères échangées en baht pour un montant inférieur ou égal à 20,000 USD,
- Devises etrangeres echangees en baht par des clients ou des echangeurs agrees de traveller's cheque ou billets de banque,
- Devises etrangeres echangees en baht par les ambassades et consulats etrangers, agences des nations unies, organisations internationales enregistrees en Thaïlande, ambassades et consulats thaïs et autres autorites gouvernementales situees hors Thaïlande. 

Il sera egalement interessant de noter que pour tout projet immobilier, vous devrez possedez un compte à votre nom en France (ou dans votre pays d'origine) avant de le rapatrier ici... vous obtiendrez alors un formulaire "TT3" de la part d'une banque Thailandaise qui prouve que vous avez bien transfere le montant decrit pour l'achat d'un bien immobilier en Thailande. 

4. Projet d'amendement du Foreign Business Act

Les autorités thaïlandaises ont récemment soumis au cabinet ministeriel un projet d'amendement de la loi sur les investissements étranger (Foreign Business Act). Cet amendement aura pour objet de modifier et préciser la définition de l'investisseur étranger afin de prendre en compte dorénavant non seulement la proportion entre thaïlandais et étrangers dans le capital d'entités juridiques enregistrées localement mais aussi le contrôle de l'actionnariat par l'effet des droits de vote au sein des mêmes entités.
Selon ce projet de loi, une societe sera consideree etrangere (et donc interdite des activites listees par le Ministre du Commerce) si :
-La participation au capital par des etrangers (entites juridiques ou personnes physiques) est supérieure à 50%.
-Le cumul des droits de vote détenu par des étrangers (entités juridiques ou personnes physiques) est supérieure à 50%
Cet amendement prevoit également l'augmentation des sanctions penales en cas d'infraction au Foreign Business Act (actuellement de 3 ans d'emprisonnement et de 100,000 à 1 million de Baht d'amende) ainsi que l'amendement de la liste des activités prohibées aux investissements etrangers.

L'objectif de ces reglementations, outre celle concernant les transactions bancaires internationales, fut explicitement d'éviter l'utilisation illegale de prete-noms thaïs dans l'actionnariat des sociétés quelque soit l'activité menée. Ces changements ont notamment entraîné une confusion générale parmi les investisseurs étrangers. Dans ce contexte, il est recommande de prévoir à l'avance le montage juridique permettant de concrétiser son implantation en Thaïlande et de considerer la création de joint-ventures avec des partenaires thaïs stratégiques.

Toutes ces informations proviennent de Mte.Alexandre Dupont en date du 18 janvier 2007 un cabinet d'avocats serieux que vous pouvez contacter ici: Sathorn Thani Building II - 92/53, 18th Floor, Bangrak - Bangkok 10500
www.lawsolutions.co.th

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Et l'avenir du condo ?

En tout etat de cause, les prix ne devraient pas baisser dans les mois et annees a venir, tout au moins dans le marche du luxe; La raison est fort simple: le prix des terrains est en forte augmentation et les couts de la main d'�uvre et des materiaux aussi... les tarifs des plus beaux condos pourraient donc augmenter de 6 a 7 % alors que certains appartements ont deja augmentes de pres de 40 % en quelques annees - En 2012 le m2 s'affiche desormais entre 90.000 et 230.000 baths pour les emplacements les plus privilegies et la nouvelle crise actuelle ne semble pas decourager les investisseurs ni les constructeurs qui voient en tout premier lieu le marche de la vente (en particulier sur Bangkok et Pattaya, ce dernier battant meme la capitale sur le plan du rendement locatif) avec un oeil plutot optimiste d'autant qu'il existe a l'heure actuelle plus de 6.000 projets de realisation !

Des projets qui se delocalisent de plus en plus en raison des nombreux travaux d'extension des lignes de transports en communs !

Seule petite difference, ce serait desormais des condos de moyenne gamme qui seraient dans les carnets plutot que des condos de super-luxe qui subissent le taux de croissance relativement lent;  Certains craignaient une saturation du marche, pourtant d'apres le constructeur Raimond Land, rien de tout ca a l'horizon, lui qui annonce fierment la construction de 44.000 nouvelles unites d'ici a 2015 explique que plus de 87 % des appartements mis sur le marche sont vendus immediatement ! 

Bref, arriver a ce niveau, vous aurez tres certainement envie de franchir le pas, pourtant , vous n'etes pas chez vous, vous craignez pour l'avenir, alors il faut vous faire conseiller et bien conseiller, je vous propose donc, de prendre contact avec

Vauban Immobilier  qui depuis longtemps s'est taille une reputation de serieux aupres de la clientele Francaise - La societe possede une agence a Bangkok, a Phuket, Hua-Hin ou encore a Pattaya et Ko Samui  et assure le suivi de votre achat - Cependant comme d'autres, leur preoccupation est de vendre toujours plus , donc, parfois, vous n'aurez peut-etre pas l'ecoute attendu... d'autant qu'ils jouent sur le fait que leur clientele est principalement Française et que par consequent, la barriere de la langue tombera rapidement et vous mettra en confiance ...

Il existe d'autres agences dans le Royaume qui pourront aussi vous venir en aide , c'est notament le cas de 5 Stars Immo qui possede un gros cabinet sur Bangkok ( avec des experts juridiques capables de repondre a toutes vos interrogations) ou bien encore de SIAMBEL / Immobilier Hua Hin, qui sont des professionnels avec pignon sur rue .

- Attention aux offres d'achat sur des condos "Pre constructed"... L'acquereur d'un appartement dans un condo deja existant devra aller au "land office" afin de regler le vendeur par un cheque de banque apres avoir prealablement verser une petite somme d'argent pour reserver le bien envisage.

Dans le cas d'un achat sur plan, les choses sont bien differentes et l'acheteur devra alors payer une importante partie du prix de vente au promoteur avant meme l'achevement de la construction, parfois meme avant le debut des travaux, ce qui peut entrainer des risques importants pour l'acheteur d'ou l'importance de choisir une compagnie de renom !

Si vous passez un accord entre avec le vendeur, vous devrez payer les frais de reservation qui s'elevent generalement a 100.000 baht, en outre, lors de la signature de l'accord de vente et d'achat (en bref, le compromis), l'acheteur devra aussi payer une caution qui peut s'elever a 10/20 % du prix total du bien; Puis vient ensuite, une echelonement des sommes a payer tous les mois tout au long de la construction, le solde est quant a lui a l'achevement des travaux et au transfert de la propriete a votre nom.

Les versements mensuels sont normalement verses sur le compte bancaire du constructeur mais desormais et comme l'indique la nouvelle loi de 2008 qui selon l'article 2.6 de l'amendement 4 BE 2551 explique que tout contrat qui n'est pas en faveur de l'acheteur sera complemetement caduque et non valide - Jusque la acheteurs et vendeurs devaient se conformer au compromis signe... le constructeur de mauvaise foie n'offre donc aucun autre recours (ni garantie financiere sur les acomptes verses) en cas de soucis puisque certains continuent de se faire verser l'argent directement sur leur compte, un risque evident puisqu'une fois que vous aurez verser de l'argent sur le compte du constructeur, cela veut dire que vous accepter le risque de perdre tout votre argent si ce dernier venait a avoir des problemes de tresorerie et decidait d'abandonner la construction... de meme, dans le cas ou un differend venait a eclater entre les deux parties et si l'acheteur decidait de ne pas payer le solde pour quelques raisons que ce soit (par exemple parce que le promoteur n'aurait pas livre le bien dans les conditions prevues au depart, securite, qualite des materiaux, delais, etc...) le constructeur pourra alors se prevaloir en declarant que l'acheteur lui a fait defaut, ce qui lui permettra de revendre le bien a quelqu'un d'autre (quant a vous, vous aurez compris la que vous aurez tout perdu !).

Evidement les comptes sequestres existent "aussi" et la plus forte recomandation que l'on puise faire est de trouver un developpeur/constructeur qui utilise ce moyen  (comme par hasard, ce sont ceux qui sont les plus cotes et serieux) et qui vous permettra de verser vos acomptes et differentes sommes aupres d'une banque ou autre institution financiere agreee qui serviront de "mediateur" en cas de litige jusqu'a ce que toutes les conditions du contrat de vente soient remplies (meme si cela ne vous garantie pas pour autant le resultat a 100% , en particulier si le developpeur decide d'aller devant les tribunaux...).  

Il reste encore quelques unites a vendre... pour "the" condo de la capitale !

Le mieux est donc de bien se renseigner (deja quelques pistes plus haut) sur la reputation du developpeur/constructeur, voir le capital de l'entreprise, qui permet deja de s'asurer que le risque de "faillite" n'est pas important face a des constructeurs de moindre ampleur avec lesquels, n'importe quel demele risque bien de devenir un chemin de croix, sinon pire... ne pas hesiter a faire inscrire des clauses (avec l'aide d'un avocat le cas echant) sur la qualite de construction, les retards d'achevement, les accords passes sur le materiel, etc... et tout les defauts auxquels vous pourriez penser, car l'investissement et le temps perdu ici seront des atouts supplemenatires par la suite - Enfin, sachez que si le constructeur pour une raison independante de sa volonte ne pouvait terminer la construction, il devra vous rembourser l'integralite des sommes percues (ainsi que les interets); Quant a la garantie "decenale" bien connu chez nous, sachez qu'en Thaïlande, la garantie legale equivaut a 5 ans pour la structure et a 2 ans pour le materiel et le spieces detaches.

Pour ce qui concerne les terrains avec maison / villas, les choses sont plus compliques et si en principe, la location dudit terrain vous garanti  90 ans (soit 3 baux de 30 ans dont le seul le premier est garanti si les papiers sont faits dans les regles de l'art, ensuite, le proprietaire du terrain peut decider de ne pas reconduire votre location..), il en va parfois differement et les surprises ne sont pas rares... pour faire bref, mais sans entre dans le detail car la encore, il est de loin preferable de se referer a un professionel, il existe seulement 2 titres de proprietes qui vous protegent assez convenablement, il sagit du "Chanod" et du "Nor Sor SamGor", tous les autres ne sont que ... papiers  !

Le "Chanod", le fameux titre tant attendu !

1/ Batiment, terrain et emplacement

2/ Numéro de l'appartement et adresse

3/ Détail du premier "acquereur" (en principe le constructeur)

4/ Plan et échelle

5/ Taille de l'appartement/villa - hauteur du batiment et % de la surface par rapport a l'ensemble de l'immeuble.

Mars 2015: La taxe fonçiére arrive ...  Et oui, c'était trop beau pour durer, le site de Thailande.fr nous apprends que le gouvernement annonce début Mars 2015 qu'un projet de loi sur l'impôt foncier en Thaïlande pourrait s'appliquer à l'ensemble des terrains et immeubles bâtis et cela dans les 15 jours à venir !

Par contre cette taxe foncière ne sera véritablement mise en œuvre que deux ans après le vote de la loi par l'Assemblée nationale législative, soit pas avant 2017.

Les taux maximaux de la taxe foncière sont de 0,25% pour les terrains à usage agricole, 0,5% pour les immeubles à usage résidentiel, et de 2% pour un usage commercial et que cette loi s'appliquera aussi bien aux Thaïs qu'aux farangs.

Par exemple le propriétaire d'un appartement en copropriété (condominium) estimé à 6 millions de baht, devra payer à terme une taxe de 30.000 baht par an...

Une application progressive sur quatre ans, soit un taux plein pas avant 2022 !

La collecte de cette nouvelle taxe, qui peut encore être modifiée, se fera de manière très progressive; Après l'exonération fiscale pour une durée de deux ans, les propriétaires devront payer sur la base de 50% du taux d'imposition pendant la troisième année et 75% la quatrième année.
Le taux plein ne sera donc appliqué qu'à l'issue de la quatrième année d'imposition.

Les terres inutilisées ou vacantes seront taxée à 0,5% la première année avec le taux doublant tous les trois ans, mais sans excéder un maximum de 2% de la valeur estimative.
En outre, les propriétaires de maisons ou de terrains d'une valeur estimative de moins de 1 million de baht après déduction des amortissements seront exonérés du paiement.

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