Les CONDOMINIUMS et la "CONDO...MANIA" .
2007 sera t'elle l'année du Condominium ???
Depuis quelques anneès dejà, Bangkok grandit a vu d'oeil, la crise économique étant maintenant derrière, la ville transforme ses "Soi" et ses "klongs" a la maniere de Pekin, en quartier residentiel ou poussent des grattes-ciels ressemblant de plus en plus a la mode Outre-Atlantique ... cette offre est selon les experts aussi bien due aux demandes des nouvelles générations que au reflet de ce qu'habiter dans de telles immeubles peut prouver aux autres ...!
La classe moyenne (communèment appellée la "SKY TRAIN GENERATION" ) est en plein "boum", l'abandon de la cellule familiale de plus en plus tôt, l'acht d'un véhicule sont désormais les priorités des jeunes avides de connaitre le confort de la vie occidentale - si Bangkok y gagne en "propretée " (pas mal d'endroits devenaient insalubres) la ville reste une fourmiliere passionante qui y perds de son charme !
La déstruction progressive des petits quartiers se fait a une vitesse hallucinante et même les professionels de l'immobilier commencent a s'inquieter de cette folie des grandeurs qui vient troubler le marché de l'immobilier et qui risque de rendre les transactions faussement accessibles..... le prix du m2 tourne désormais autour de 50.000 baths (soit près de 1.200 €) et un appartement disons "normal" se négocie autour de 2,5 millions de baths ce qui ne fait pas reculer les acheteurs car le tes taux de prêts, s'ils sont assez élevés pour le pays sont toutefois moins chers que pour l'achat d'une voiture !!
Qui va donc acheter ces appartements ? Certes, quelques riches hommes d'affaires, quelques expats en mal d'exotisme au porte monnaie bien rempli mais ce ne sera jamais assez pour remplir les milliers d'apprtements bientot disponibles sur le marche ..... les prix ont doublés en 10 ans et les professionels admettent assez facilement qu'un tel achat n'est pas la meilleure affaire a faire en ce moment, qu'il est de loin preferable d'acheter une maison individuelle; Ces "condos" construit rapidement vieillissent assez vite car les Thailandais n'ont pas encore admis la notion "d'entretien" et n'ont generalement pas trop envie de faire les travaux nescessaire pour garder un immeuble soumit à toutes sortes d'agréssions...
Lors de la reunion annuelle, il faudra mettre 200 /300 , voir 500 personnes d'accord afin de voter des travaux éventuels ce qui pour obtenir une majorité est une affaire bien délicate .... et dans 10/15 ans , les premiers problemes arrivent comme c'est actuellement le cas sur les constructions plus anciennes qui commencent à perdre de leur valeur;
Evidement, il ne faut pas mettre toutes les constructions dans le meme pannier et des exemples comme le futur grand condo
"the River" ( http://www.theriverbangkok.com/) font partis des exceptions mais les tarifs y sont aussi plus eleves et la fin des travaux qui n'ont meme pas encore commencer sont prevus pour...2011, pourtant, 40% des appartements sont deja vendus !!!
D'autres monstres sacrés egalement :
"The MET", une des réalisations qui fait aprler d'elle en ce moment et qui sera une référence dans le quartier des ambassades le long de "Thanon Sathorn" ... les ouvriers y travaillent de jour comme de nuit par équipe et le résultat est au rendez-vous;
Chaque semaine les grues qui ne s'arrêtent elle non plus jamais, disparaissent un petit peu plus derrière le béton, preuve que le "bébé" grandit bien...
il ne reste aux yeux des passants et des chauffeurs pris dans la circulation, que les panneaux publicitaires géants promettant de vous délécter de votre bain dans la piscine à débordement qui prendra place au sommet du batiment avec vue imprenable sur la ville, un argument qui "fait mouche", et qui ne laisse pas indifférent les acheteurs potentiels qui en ont les moyens ...
www.met-bangkok.com
le même quelques mois plus tard... (décembre 2007)
A mi juillet , près de 40.000 logements de ce type sont disponibles dans toutes la ville et il existe une possibilitée d'extention rapide de plus de 20.000 autres, des chiffres qui donnent le frisson mais qui sont pourtant bien réalistes !
Le marché interesse d'ailleurs aussi bien les locaux que les expatriés car c'est le seul moyen de devenir propriètaire à 100% de son bien !
www.ap-thai.comou encore
C'est sûr, c'est la "grande classe"... le gardien vous attendra au pied et vous ouvrira la grille en courant à toutes heures du jour et de la nuit mais est ce vraiment ce à quoi on asprire ?
à moins que ce ne soit ce à quoi on va nous obliger à se "plier"....
Ce dernier - mais il n'est pas le seul - plus connu sous le nom de "Issara Lad Prao" n'a de cesse de faire de la promotion a tour de bras afin d'attirer le plus possible de monde et surtout essayer d'attirer de "nouveaux acheteurs", n'hesitant pas a creer de veritables "show- room" entre les super mall comme Siam Paragon et Siam Discovery
mettant "a disposition" des appartements temoins (du studio au 3 pieces) qui sont le reflet de ce que sera l'eventuel rêve de l'acheteur qui bien souvent ne pourra repartir qu'avec sa belle documentation sous le bras lorsqu'il aura pris consience des differents tarifs ...
Les projets sont parfois pharaoniques en particulier depuis 3/4 ans ou la demande des investisseurs étrangers se multiplie; Soit pour investir dans une résidence secondaire, soit pour placer de l'argent et venir ensuite couler une retraite tranquille...
Et puis il y a les constructions qui débutent et qui, faute d'argent ou parce que le constructeur a vu trop grand, s'arrêtent net, ce qui est presque "fréquement" le cas avec des immeubbles qui comptent 2 tours jumelles et pour lesquels les entreprises qui n'ont pas les "reins solides" ne peuvent supporter les inévitables côuts supplémentaires que leur manque d'expérience à oublier de prendre en compte !
Des exemples frappant mais que tout le monde peut voir en se promenant en ville ou sur le fleuve comme ici le long du Chao Praya ....
les malheureux acquereurs entament alors des procés sans fin, dépensent des sommes d'argent astronomique pour essayer de récupérer leur mise de départ mais ici nous sommes en Thailande et ..acheter n'est pas gagner !!!
L'histoire du Condominium remonte aux années 1970 pour les première sonstructions dans le pays, date à laquelle tout bon Thailandais qui se respecte, aussi riche soit-il, ne voulait pas entendre parler de ces tours de béton qui allaient à plus ou moins long terme le désolidarisé du socle familial - Les condos ne font pas donc pas l'hunanimité car la vie communautaire oui, mais pas avec des membres d'une autre famille et pas non plus en partageant les mêmes commoditées dans ce qui ressemble à un ... poulailler doré !!
Ils ne deviendront populaire qu'à partir de 1979 avec une nouvelle chûte en 1990 et 1991 et un pic d'achat qui pour le moment reste la meilleur année en 1993.
2005 - aux alentours de Sathorn , le grand chantier commence !
Quelques mois plus tard... les travaux avancent vite !!
Ci-dessus on peut voir la maquette concu il y a quelques années et qui doit moderniser et aseptiser le carrefour de Thanon "Sathorn"/ thanon "Narathiwat" - ci-dessous, un premier batiment qui se construit depuis maintenant 2 ans par la "Bouygues-Thai" .
Novembre 2007 : si l'apparence n'est pas trés attirante au premier abord, les appartements sont eux, vendu à près de 85% !!
Décembre 2007: la tour a bien avancée...
Comme on peut le voir sur le projet ci-dessus, il reste encore du travail car d'autres batiments vont être construit juste à côté ...
Les travaux de démolition ont d'ailleurs commencés à 100 m de là, juste devant l'ancienne ambassade de Russie - le terrain verra trés prochainement la naissance du beau projet que vous avez pu voir juste au dessus.
Décembre 2007: les fondations avancent à grand pas !
Le tout "gérer" par la filiale de "Bouygues Construction" en Asie : www.bouyguesasia.com qui s'est vu confier, en plus des réalisations actuelles, la réalisation des trois plus hautes tours condominiums de la ville (241 m de haut, 400 logements sur 65 étages avec une piscine olympique intérieure, un tennis et comme il est de plus en plus cornatde faire, une piste de jogging ...!) pour un contrat total de quelques 75 millions d'€ !!
Bouygues est la troisième entreprise de batiment en Thailande avec un chiffre d'affaire de près de 60 millions d'euros en 2005, depuis longtemps acteur en Asie du Sud-Est Bouygues était auparavant plus tourné vers les grandes constructions de travaux publics en particulier à Hong Kong, Singapour et même en Corée du Sud.
Juillet 2007: non loin de Kao San... depuis des mois cette épave branlante au dessus de la tête de milliers de touristes qui passent sans se rendre compte de rien sera sans doute la prochaine "victime" des pelleteuses à l'angle de Thanon "Phra Sumen" et "Chak Krapong" - détruit petit à petit ce batiment est devenu trop dangeureux avec ses morceaux de façades en équilibre au dessus des piétons et d'une circulation toujours plus embouteillée.....
LOCATION DE CONDOMINIUMS
(tarifs actualises au 15 avril 2008)
SATHORN-VILLA: comptez aux alentours de 20.000 baths par mois pour de sllogements pratiques et refaits a neuf, des commoditées avec le BTS à quelques minutes de là mais un environement pas des plus agréables malgré la proximité du Chao-Praya à quelques encablures...http://www.sathorn-villa.com
SILOM CONVENT : un studio de 25 m2 vous coutera ici entre 25.000 et 32.000 baths , une adresse bien placée, non loin du BTS , propre - nettoyage génaral 1 fois par semaine - pas de piscine !
"MN RESIDENCE" (80 soi samsen 5) : un immeuble pas récent mais qui tient la route et qui propose des appartements anciens / rénovés pour un prix intéréssant - assez calme et proche du Chao Praya - 6.000/8.000 baths par mois pour un 2 pièces - 6662/ 628 7800 -
CHINA HOUSE II : Dans le quartier de Sathorn/Convent la "Chin House II" est une résidence de luxe avec des préstations qui vont avec - trés belles pièces parfaitement tenues - sauna/fitness/piscine mais des tarifs éleves (normal vu la qualité) - de 45.000 (studio) à 95.000 baths pour un 2 pièces) - petite réduction posible si "long terme" -
"SIRI SATHORN" ( 27 soi saladaeng 1- silom road)
Luxe à tous les étages, cette résidence de 111 appartements (avec des "penthouse" de 200 m2) fait part belle au rêve dans ce quartier calme et tranquille - si le confort est au rendez-vous, il n'est évidement pas à la hauteur de toutes les bourses (80.000 baths pour un appartement de belle dimension) - entre hotel et residence, on ne sait plus trés bien ou classer ces lieux ....
Plus accéssibles...
""BAAN THIRAPA"
(11 soi Praphinij Tung Makamake)Construite en 2005, cette résidence à quelques encablures de Thanon Sathorn et du BTS "Chong Nong Si", est tranquille, au calme , dans un environement agréable - de beaux appartements spacieux et modernes et équipé de frigo/machine à laver/télé qui posséde une piscine , un jaccuzzi et un sauna - du studio (40.000 baths) jusqu'au 4 pièces (100.000 baths), vous devriez trouver ici votre bonheur si ce n'est pas complet .... discussion sur les prix possible - demande 2 mois de caution et paiement du premier loyer comme partout - téléphone : 026/ 75 4333
"SERENA SATHORN " (29 Narathiwas-Rachanakharin Road)
Un peu plus "sur rue", cette agréable résidence n'en possède pas moins de beaux appartements de taille plutôt supérieur à la moyenne: 25.000 baths pour une chambre et 36.000 baths pour 2 chambres (127 m2 tout de même !!) - parfaitement équipé au niveau cuisine (type cuisinne américaine) et machine à laver - un double vitrage parfaitement efficace pour vous isoler du bruit - à 5 minutes du BTS - télephone : 05/194 4424 -
"SUPALAI ORIENTAL PLACE" (515 soi suanplu 8)
Bel immeuble récent avec de beaux appartements bien meublés avec gôut dans le style Thailandais moderne avec une belle vue sur la ville -calme - grand batiment de prés de 350 appartements - Piscine, sauna, salle de gymnastique au 17° étage - studio (16.000 baths) et 2 pièces (25.000 baths) - location à l'annèe uniquement - 02/679 3072 ou 02/679 3073
POUR VOUS METTRE UN PEU SUR LA VOIE
- votre contrat sera généralement de 1 an (plus rarement de 6 mois) et que si vous partez avant... vous n'aurez droit à aucune remise !
- la caution nescessaire à l'entrés dans les lieux est en principe de 2 ou 3 mois plus un mois de loyer payé en avance.
- vous payerez la consomation d'éléctricité et d'eau en plus tout comme vos coonversations téléphoniques
- si vous cassez quelque chose, ce sera entièrement à votre charge.
ACHAT D'UN CONDOMINIUM
Vous savez certainement qu'un étranger ne peut en principe pas acquerir un terrain ou une maison en son propre nom à moins de monter une société et d'en devenir alors "actionnaire"; Il faudra alors trouver au minimum 7 personnes physiques ou morales dont les actionnaires Thaïs seront en majorité (51 % du capital de la société)
NOUVELLE LEGISLATION THAILANDAISE DEPUIS 2006
1. Acquisition foncière
Le 25 mai 2006 une réglementation issue du ministère de l'intérieur requière de toute société dont l'actionnariat est partiellement détenu par un ou plusieurs investisseurs étrangers, de prouver l'origine des fonds utilisés pour l'acquisition d'un terrain. En pratique, s'il apparaît qu'un étranger détient des actions ou est administrateur d'une entité dont l'activité nécessite l'achat d'un terrain en Thaïlande (excepté les sociétés listées sur le marché boursier ou réalisant une acquisition sous un régime juridique particulier), l'officier du cadastre est alors en droit d'opérer une enquête sur les sources de revenus des actionnaires thaïs (salaire, héritage, prêt, etc.) et en conséquence accepter ou refuser la transaction.
De plus, toujours dans le cadre d'une acquisition foncière, l'administrateur de la société peut également être soumis à une telle enquête et les bilans fiscaux et comptables de la société peuvent être requis par les officiers du cadastre. Si les fonds proviennent d'un investisseur étranger, il faudra alors apporter la preuve d'un transfert depuis l'étranger.
2. Création d'entités juridiques
Le 15 août 2006 le Ministère du Commerce a mis en vigueur une procédure d'inspection sur les sources d'investissement dans le cadre de la souscription du capital d'une société dont l'actionnariat étranger est égal ou supérieur à 40 %, et/ou dans laquelle au moins un administrateur autorisé à signer est un étranger.
Pour toute société répondant à l'un de ces critères, l'ensemble des actionnaires thaïs doivent déclarer la source de leur investissement : copie de leurs relevés bancaires de plus de 6 mois à l'avance, document émis par la banque certifiant leur statut financier ou tout autre moyen de preuve dans le capital de la société avant enregistrement.
3. Transactions bancaires transnationales
Le 18 décembre 2006 la banque de Thaïlande a adopté en vue de maintenir la stabilité du baht une mesure mettant en place une obligation de réserve sur les investissements transnationaux de court terme vers la Thaïlande. En raison des perturbations causées par la réglementation sur le marché boursier thaïlandais et l'environnement économique et financier, celle-ci dernière a fait l'objet d'amendements à deux reprises.
En vertu de cette nouvelle réglementation, toute devise étrangère échangée en baht pour un montant de plus de 20,000 USD doit faire l'objet d'une retenue de 30 % pour une durée minimum d'un an à l'exception des transactions suivantes :
- Transactions de devises étrangères liées aux activités de compte « current », y compris les transactions en échange de biens, services, revenus, transferts et aide,
- Flux financiers en vue d'investissement dans le capital de sociétés listées sur le marché boursier thaïlandais,
- Investissement étranger direct définis en tant qu'investissement de non-résidents dans des entités locales dans lesquelles l'investisseur détient au moins 10 % du capital et détient un pouvoir de management,
- Investissement dans l'immobilier (terrains ou condominiums, excepté fonds d'investissement immobiliers),
- Emprunt de devises étrangères conclu avant le 19 décembre 2006,
- Transactions d'échange de devises associées à des contrats de clôture de change avec les mêmes institutions financières,
- Devises étrangères échangées en baht pour un montant inférieur ou égal à 20,000 USD,
- Devises étrangères échangées en baht par des clients ou des échangeurs agrées de traveller's cheque ou billets de banque,
- Devises étrangères échangées en baht par les ambassades et consulats étrangers, agences des nations unies, organisations internationales enregistrées en Thaïlande, ambassades et consulats thaïs et autres autorités gouvernementales situées hors Thaïlande. Emprunts de devises étrangères par des entités gouvernementales.
4. Projet d'amendement du Foreign Business Act
Les autorités thaïlandaises ont récemment soumis au cabinet ministériel un projet d'amendement de la loi sur les investissements étranger (Foreign Business Act). Cet amendement aura pour objet de modifier et préciser la définition de l'investisseur étranger afin de prendre en compte dorénavant non seulement la proportion entre thaïlandais et étrangers dans le capital d'entités juridiques enregistrées localement mais aussi le contrôle de l'actionnariat par l'effet des droits de vote au sein des mêmes entités.
Autrement dit, selon ce projet de loi, une société sera considérée étrangère (et donc interdite des activités listées par le Ministre du Commerce) si :
-La participation au capital par des étrangers (entités juridiques ou personnes physiques) est supérieure à 50%
-Le cumul des droits de vote détenu par des étrangers (entités juridiques ou personnes physiques) est supérieure à 50%
Cet amendement prévoit également l'augmentation des sanctions pénales en cas d'infraction au Foreign Business Act (actuellement de 3 ans d'emprisonnement et de 100,000 à 1 million de Baht d'amende) ainsi que l'amendement de la liste des activités prohibées aux investissements étrangers.
L'objectif de ces réglementations, outre celle concernant les transactions bancaires internationales, fut explicitement d'éviter l'utilisation illégale de prête-noms thaïs dans l'actionnariat des sociétés quelque soit l'activité menée. Ces changements ont notamment entraîné une confusion générale parmi les investisseurs étrangers. Dans ce contexte, il est recommande de prévoir à l'avance le montage juridique permettant de concrétiser son implantation en Thaïlande et de considérer la création de joint-ventures avec des partenaires thaïs stratégiques.
Toutes ces nouvelles proviennent de Mte.Alexandre Dupont au 18 janvier 2007 un cabinet d'avocats sérieux que vous pouvez contacter pour d'autres informations ou problèmes au :
Sathorn Thani Building II - 92/53, 18th Floor, Bangrak - Bangkok 10500
www.lawsolutions.co.th
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"The River" qui sera sans doute le plus luxueux building construit dans la capitale sera presenter au public lors d'une exposition qui lui sera consacrée se tiendra juste à coté du magasin "Hermes" - Afin de faire un petit geste commercial , les signataires d'une promesse de vente se veront accorder une "promotion" d'automne (du 12 au 23 septembre) , le "don" d'une TV géante avec écran Plasma !
Pour ceux que l'aventure tente, sachez que ce trés luxeux condominium qui sera équipé de plusieurs piscines, salles de fitness, circuit de footing et propose, par exemple, des appartements 2 pièces au 47° pour environ 8 millions de baths;
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